Nehnuteľnosti nachádzajúce sa v okrese Martin, obci Turčianska Štiavnička, katastrálne územie Turčianska Štiavnička, Okresný úrad Martin- Katastrálny odbor na LV č. 209 ako:

Ø stavba – rodinný dom súp. č. 212 na ulici 9. mája, ktorý je postavený na pozemku C-KN parc. č. 377 v podiele ½+½

Ø pozemok C-KN parc. č. 377 o výmere 621 m², druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, v podiele ½+½

Ohodnocovaný rodinný dom s príslušenstvom sa nachádza v obci Turčianska Štiavnička, na Ul. 9. mája, blízkosti miestneho parku, v zástavbe, ktorú tvoria rodinné domy podobného typu, v pôvodnom stave, prípadne po rekonštrukcii. Oproti rodinnému domu sa nachádza miestna zvonica. 

Nehnuteľnosť je po čiastočnej rekonštrukcii. Boli vykonané stavebné práce, ktoré spadajú pod bežnú údržbu - nové omietky, podlahy, obklady, dlažby, vymenené okná, dvere, nový vykurovací systém.

Príslušenstvo rodinnému domu je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Rodinný dom je samostatne stojaci, s dvorom, s primeraným príslušenstvom.

Nezamestnanosť v lokalite je mierna, do 10%, vzhľadom k blízkosti mesta Martin, sú možnosti zamestnania dobré. Priemerná hustota obyvateľstva je mierna, v okolí sa nenachádzajú žiadne bytové budovy s vysokou obývanosťou, skôr samostatne stojace jednobytové rodinné domy.

V blízkosti rodinného domu je autobusová zastávka prímestskej dopravy, v dostupnosti do 10 min autom je vlaková zastávka v obci Sučany.

V obci sa nachádza materská škola, základná škola - 1. stupeň, v obci sídli matričný úrad. V obci sa nachádzajú predajne potravín a pohostinské zariadenia. V obci sa nachádza Révayovský kaštieľ s anglickým parkov, v ktorom rastie viacero vzácnych drevín. Kaštieľ je kultúrnou pamiatkou, v súčasnosti je značne schátraný, noví majitelia plánujú jeho rekonštrukciu.

V dosahu do 20 min. autom je dostupné mesto Martin - kompletná  občianska vybavenosť - obchody, základná škola, materská škola, zdravotnícke zariadenie s lekárňou, kúpalisko, fitnescentrum, banka, kostol, v dostupnosti do 10 min. autom sa nachádza aj centrum mesta Martin s kompletnou sieťou administratívnych, štátnych a bankových inštitúcií, divadlo, fakultná nemocnica, nákupné strediská a pod.

V oblasti do cca 5-15  min autom sú dostupné turistické trasy do okolia Malej a Veľkej Fatry.

V lokalite, v ktorej sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je ponuka nehnuteľností s dopytom po nehnuteľnostiach v rovnováhe (v čase spracovania znaleckého posudku bola na realitných portáloch zverejnené 3 ponuky na rodinné domy a rekreačné domy).

K nehnuteľnosti je prístup priamo z miestnej komunikácie. Pri rodinnom dome je vybudovaná spevnená plocha pre odstavenie štyroch motorových vozidiel a chodník okolo rodinného domu, oboje sú v pôvodnom stave.

Pozemok je mierne svahovitý, so spádom smerom k ulici. Orientácia obytných miestností na sever - v spálni bol vyhotovený okenný otvor južným smerom.  

Nehnuteľnosť sa nachádza v tichej ulici, pri miestnom potoku. V lokalite je možné napojenie na všetky inž. siete - voda, kanalizácia, el. energia, plyn, telekomunikačné rozvody.

Nehnuteľnosť je bez výnosu, v súčasnosti sú užívané na bývanie, nevylučujem užívanie stavby na rekreačné účely ako víkendový dom, chalupu.

Nehnuteľnosť má pomerne nevýhodnú dispozíciu - vzhľadom k úzkemu pôdorysu sú jednotlivé miestnosti priechodné, prípadne pomerne úzke, ak je vytvorená chodba (spálňa).

Koeficient polohovej diferenciácie  som stanovila na základe priemerných koeficientov polohovej diferenciácie SR, publikovaných v „Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, ktorú vydal Ústav súdneho inžinierstva v Žiline v r. 2001, so zohľadnením vývoja trhu s realitami od r. 2001, na hodnotu 0,55.

Rodinný dom č. súp. 212 na Ul. 9. mája v Turčianskej Štiavničke, na pozemku parc. č. KN-C 377 v k.ú. Turčianska Štiavnička

Stavebno - technický popis rodinného domu:

Predmetom ohodnotenia je rodinný dom, postavený na Ul. 9. mája v obci Turčianska Štiavnička.  Rodinný dom je jednopodlažný, nepodpivničený, s valbovou strechou, s pôdorysom v tvare obdĺžnika. Rodinný dom pozostáva z pôvodnej časti rodinného domu a z prístavby.  Rodinný dom sa nachádza v zástavbe  starších samostatne stojacich rodinných domov, v bezprostrednom susedstve miestnej zvonice.

Prístup k rodinnému domu je po existujúcej miestnej komunikácii, vedúcej obcou. Rodinný dom je napojený na verejný rozvod vody, el. energie, je odkanalizovaný do nepriepustnej žumpy, umiestnenej  na pozemku pri rodinnom dome, na úrovni vstupu do domu. K domu vedie betónový chodník, za domom sa nachádza hospodárska budova, vedľa domu drevená stavba, tvoriaca príslušenstvo.  Pozemok je oplotený, zatrávnený.

Doklady o začatí užívania stavby sa pravdepodobne nezachovali. Objednávateľ posudku neposkytol žiadne podklady o začatí užívania stavby, ani jej prístavby. Vlastník stavby neposkytol žiadne podklady, ani ústnu informáciu o stavbe pôvodnej časti rodinného domu. V súvislosti s určením aspoň približného obdobia realizácie stavby som oslovila starostu obce, ktorý uviedol, že písomné podklady o rodinnom dome v archíve obce nie sú, stavba bola postavená pred r. 1932. Tvrdenie podložil konštatovaním, že v materiáloch o histórii obce sa nachádza fotografia zvonice pred jej rekonštrukciou a na nej je rodinný dom už postavený. Súčasne uviedol, že zvonica bola zrekonštruovaná v r. 1932. Na základe zistených údajov, ako aj s prihliadnutím na použité materiály pôvodnej časti rodinného domu odhadujem začatie užívania stavby od r. 1930.

Nezachovali sa ani doklady (povolenie, dokumentácia) od prístavby k rodinnému domu. Podľa vyjadrenia starostu prístavbu rodinného domu, ako aj stavebné úpravy pôvodnej časti stavby realizovala predchádzajúca majiteľka pred cca 35 - 40 rokmi. Tento údaj je porovnateľný s tvrdením vlastníka stavby, že prístavba bola realizovaná asi v roku 1982. Na základe uvedených skutočností odhadujem začatie užívania prístavby v roku 1980.

Pôvodná časť rodinného domu má pravdepodobne základy z kameňa, bez vodorovnej izolácie (je možné to predpokladať podľa obdobia výstavby a vtedy používaných stavebných materiálov a technológie výstavby). Obvodové murivo je podľa vyjadrení vlastníka stavby kombinované kamenné a tehlové, s hlinenou výplňou, so šírkou cca 600 mm. Stropy sú drevené trámové, so škvarovým zásypom a záklopom, krov drevený, krytina z jednoduchej škridly.

Prístavba má základy z prostého betónu s vodorovnou izoláciou, obvodové murivo z tehál hr. 450, strop drevený trámový, krov drevený, strešná krytina škridlová.

Pri prestavbe rodinného domu a dobudovaní prístavby bola do rodinného domu dovedená voda, položená nová krytina, dobudované hygienické zariadenia. Pri prestavbe v r. 2005 boli vymenené okná za plastové s izolačným dvojsklom, bolo realizované nové ústredné vykurovanie - teplovodné s radiátormi, realizované nové omietky, položené nové podlahy, osadené nové sadrokartónové podhľady v prístavbe a v obývacej izbe, osadená nová sanita, osadená nová kuchynská linka a nové dvere - v pôvodnej časti posuvné, v novej drevené otváracie,. Zárubne v pôvodnej časti sú drevené, obložkové, v prístavbe pôvodné oceľové, opatrené náterom.   V kuchyni bola osadená nová kuchynská linka.

POPIS PODLAŽÍ

Dispozičné riešenie a vybavenie prízemia:

Vstup do rodinného domu je z chodníka, vedúceho okolo rodinného domu, do zádveria. Vpravo sa nachádza kuchyňa, za ňou špajza, z chodby priamo je vstup do kúpeľne a WC, vľavo je prechodná obývacia izba, za ňou chodba so vstupom do spálne, za chodbou šatníka zo šatníka je vstup do prednej miestnosti, v súčasnosti nevyužívanej (nie je položená podlaha).

Kuchynská linka je priama, z materiálu na báze dreva, štandardnej kvality a materiálového vyhotovenia. V linke je zabudovaná elektrická keramická varná doska, elektrická teplovzdušná rúra a odsávač pár. Kuchynský drez je antikorový, s odkladacou plochou, batéria antikorová, páková.

Za linkou je keramický obklad steny, na podlahe je položené keramická dlažba.

V kúpeľni je osadená plastová vaňa s antikorovou pákovou batériou so sprchou, keramické umývadlo s antikorovou pákovou batériou. V kúpeľni je keramický obklad steny po strop, podlaha je z keramickej dlažby. WC je keramické, kombi, umiestnené v samostatnej miestnosti, bez umývadla. Steny sú obložené keramickým obkladom, na podlahe je položená keramická dlažba.

V obývacej izbe, oboch chodbách a v šatníku je podlaha z keramickej dlažby, v spálni je položená laminátová podlaha.

Dvere v pôvodnej časti domu sú posuvné, zárubne drevené, v prístavbe sú dvere drevené, potiahnuté fóliou, osadené do oceľových zárubní, opatrených náterom.

V "prednej izbe" nie je položená podlaha, miestnosť sa v súčasnosti neužíva na bývanie, slúži ako sklad.

Stanovenie bodového ohodnotenia - rozpočtový ukazovateľ:

Rodinný dom má vykurovanie ústredné, teplovodné, s panelovými radiátormi, osadenými v izbách, chodbe a kuchyni. Zdrojom tepla je kotol na tuhé palivo. Teplá úžitková voda je pripravovaná v elektrickom zásobníkovom ohrievači.

Kotol a el. zásobník sú umiestnené v zadnej časti hospodárskej budovy. Bodové ohodnotenie bolo stanovené pri rodinnom dome, nakoľko oba spotrebiče slúžia výhradne pre potreby rodinného domu.

Rodinný dom je po čiastočnej rekonštrukcii, v čase obhliadky riadne užívaný na bežné rodinné bývanie.  Pri rekonštrukcii nebolo realizované odizolovanie základových konštrukcií a stavba nie je chránená pred negatívnymi účinkami zemnej vlhkosti. Z vonkajšej, aj z vnútornej strany pôvodnej časti domu sú viditeľné stopy vlhnutia stavby. Zatiaľ nie je na stavbe viditeľné poškodenie statiky, resp. poškodenie prvkov dlhodobej životnosti stavby. V budúcnosti bude potrebné tento problém vyriešiť, t.j. diagnostikovať príčiny a rozsah zavlhnutia muriva, v spolupráci s odborníkmi navrhnúť vhodný spôsob sanácie budovy a následne ho zrealizovať v náležitej kvalite. V opačnom prípade môže zavlhnuté murivo spôsobiť nielen deštrukciu omietky, ale aj vážne poškodenie statiky stavby.

Pri obhliadke stavby neboli zistené ďalšie viditeľné poškodenia ani vážnejšie poruchy prvkov dlhodobej životnosti stavby. Stavebno-technický stav domu je primeraný veku, primeranej údržbe, klimatickým podmienkam a spôsobu užívania stavby. S prihliadnutím na rozsiahlejšiu rekonštrukciu v r. 1980 a 2005 bolo opotrebenie stavby stanovené analytickou metódou.  Životnosť stavby bola vzhľadom na stavebnotechnický stav objektu a vek stavby stanovená na 120 rokov, avšak po odbornej realizácii sanácie základového muriva nevylučujem podstatné predĺženie životnosti stavby.

Hospodárska budova murovaná

Hospodárska budova je založená na základoch z prostého betónu, obvodové murivo je z plných pálených tehál, strop železobetónový, sčasti je nad HB položený krov  - predĺženie strechy z rodinného domu, zvyšná časť strechy je plochá a krytinou z pozinkovaného vlnitého plechu. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie omietky sú z brizolitu, vnútorné vápenné, hladké. Okná sú drevené jednoduché, dvere drevené rámové s výplňou.

V objekte je zavedená svetelná aj motorická inštalácia a rozvod vody.

Do podkrovia vedú drevené schody bez podstupníc.

V objekte je osadený kotol na tuhé palivo a el. zásobník TÚV - tieto sú pre výpočet technickej hodnoty pri stanovení rozpočtového ukazovateľa započítané do bodovej hodnoty rodinného domu, nakoľko slúžia výlučne pre rodinný dom.

Stavba má zanedbanú údržbu, v súčasnosti nie je užívaná, resp. užívania ako sklad. 

Zastavaná plocha stavby bola zistená zameraním pri obhliadke stavby. Vzhľadom k zanedbanej údržbe stavby stanovujem jej životnosť na 70rokov. Stavba bola zrealizovaná pravdepodobne v r. 1980.

Hospodárska budova drevená

Hospodárska budova je položená na betónovej platni, ktorá tvorí vrchnú časť žumpy. Konštrukčne je vyhotovená z drevenej rámovej konštrukcie, opláštenej polguľatinou z vonkajšej strany. Krov je drevený, strecha sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu.  Objekt je bez napojenia na inž. siete, v súčasnosti je užívaná na skladovanie športových potrieb a náradia.

Zastavaná plocha stavby bola stanovená meraním pri obhliadke objektu.

Vzhľadom k stavebnotechnickému stavu stavby stanovujem jej životnosť na 55 rokov. Stavba bola zrealizovaná pravdepodobne v r. 1970.

Oplotenie predzáhradky

Oplotenie je založené na základových pásoch z prostého betónu, múrik je betónový výšky 0,4 m, stĺpiky kovové, výplň je zo strojového pletiva v oceľovom ráme. Oplotenie je opatrené starším náterom. Výška výplne je 1 m. Múrik oplotenia je poškodený poveternostnými vplyvmi, avšak nie sú viditeľné porušenie jeho celistvosti.

Oplotenie bolo vyhotovené pravdepodobne v r. 1960, životnosť vzhľadom k materiálovému vyhotoveniu, dlhšie nevykonávanej údržbe stanovujem na 70 rokov.

Oplotenie dvora

K rodinnému domu patrí oplotenie zo severnej strany pozemku. Oplotenie je vyhotovené z oceľových stĺpikov, osadených do betónového lôžka, betónového múrika a pozinkovaného pletiva, na ktorom je viditeľné poškodenie vrchnej vrstvy poveternostnými vplyvmi.

Oplotenie bolo vyhotovené pravdepodobne v r. 1980, životnosť vzhľadom k stavebnotechnickému stavu stanovujem na 40 rokov.

Elektrická NN  prípojka

Elektrická prípojka zemná, vedená z  el. vedenia verejnej siete - pravdepodobne zo stĺpovej trafostanice oproti rodinnému domu (vlastník stavby nemá o trase prípojky vedomosť). Zemná prípojka bola realizovaná pravdepodobne v r. 1982, dĺžka prípojky je 12,5 m. Životnosť stanovujem na 50 rokov.

Vodovodná prípojka

Vodovodná prípojka vedie od verejného vodovodu v miestnej komunikácii k rodinnému domu. Na trase prípojky je osadená vodomerná šachta. 

Prípojka je vyhotovená z oceľového potrubia, dĺžka prípojky je cca 17 m, životnosť stanovujem na 50 rokov. Prípojka bola vyhotovená v r. 1980.

Vodomerná šachta

Vodomerná šachta je vyhotovená z monolitického betónu, s kruhovým pôdorysom priemeru 0,8 m. Má hĺbku 0,8 m, je opatrená oceľovým poklopom. Je umiestnená na úrovni vstupu do rodinného domu.

Vyhotovená bola v r. 1980. Životnosť stanovujem na 60 rokov.

Kanalizačná prípojka

Kanalizačná prípojka vedie z rodinného domu do žumpy, umiestnenej na severnej strane pozemku, na úrovni vstupu do RD. Prípojka je vyhotovená z kameninových rúr , jej celková dĺžka je 3 m.

Prípojka bola realizovaná v r. 1980, životnosť stanovujem na 40 rokov.

Žumpa

Žumpa je umiestnená na pozemku pri rodinnom dome, je železobetónová, monolitická, vodotesná, s oceľovým poklopom, s objemom 10 m³  .

Žumpa bola vyhotovená v r. 1980, životnosť stanovujem na 40 rokov.

Spevnené plochy pri rodinnom dome

Spevnené plochy sú realizované za vstupnou bránou na pozemok (dve koľaje pre osobné motorové vozidlo) a pred vstupom do rodinného domu.

Plochy sú vyhotovené z betónovej dlažby, ukladanej do pieskového lôžka.

Boli realizované pravdepodobne v r. 1980, životnosť vzhľadom ku konštrukčnému vyhotoveniu a použitým materiálom stanovujem na 40 rokov.

Betónový chodník okolo domu

Chodník okolo rodinného domu je vyhotovený z monolitického betónu. Je nepoškodený, celistvý, bol vyhotovený pravdepodobne pri prestavbe v r. 1980. Má šírku 0,67 m.

Životnosť stanovujem na 60 rokov.

Pozemky parc. č. KN-C 407 a 408 v obci Turčianska Štiavnička

Pozemok parc. č. C-KN 377 v k.ú. Turčianska Štiavnička sa nachádza v zastavanej časti obce, na Ul. 9. Mája. V okolí sa nachádzajú staršie rodinné domy podobného charakteru, niektoré po rozsiahlejšej rekonštrukcii. K pozemku je priamy prístup z existujúcej miestnej komunikácie. Pozemok je zastavaný rodinným domom, hospodárskou budovou a drevenou stavbou, užívanou ako sklad.

 Pozemky sa nachádzajú v zastavanej časti obce s prímestskou dopravou, železničné spojenie v obci nie je.

Pozemok je možné napojiť na verejný rozvod vody, el. energie a plynu. 

V obci Turčianska Štiavnička sa nachádza zástavka prímestskej dopravy, v susednej obci Sučany sa nachádza železničná zastávka, cez obec Sučany prechádza hlavná žel. trať Košice - Žilina (do 10 min autom). Centrum mesta Martin je dostupné do 25 min. autom.

V obci sa nachádza základná škola s materskou školou, centrum voľného času, knižnica, pošta, predajňa potravín, kultúrny dom, základné služby, v obci sídli Matričný úrad.

V susednej obci Sučany sa nachádza čerpacia stanica PHM, stredná škola - Bilingválne anglické gymnázium, ambulancia praktického lekára pre deti a dospelých, odborné ambulancie (zubár, kožný lekár), lekáreň, pobočka banky.

V dostupnosti do 25 min. autom sa nachádza centrum mesta Martin s kompletnou sieťou služieb, nákupných centier, sídiel inštitúcií, divadlo, pošta a pod. V dostupnosti do 30 min. autom je fakultná nemocnica, skanzen - Múzeum slovenskej dediny. V meste Martin sa nachádza vlaková stanica (cca 30 min autom), v susednom meste Vrútky je vlaková stanica na trase Košice - Žilina - Bratislava (dostupnosť cca 25 min. autom).

V dostupnosti do 25 min autom sú nákupné centrá Tesco, Baumax, NAY a iné.

Pri stanovení východiskovej hodnoty pozemku som zohľadnila polohu pozemkov v blízkosti okresného mesta Martin, z ktorého vyplýva zvýšený záujem o kúpu pozemkov. Na základe uvedeného som stanovila jednotkovú všeobecnú hodnotu vo výške 70% východiskovej hodnoty za mernú jednotku pre mesto Martin. S inými povyšujúcimi faktormi som neuvažovala.

Za redukujúci faktor považujem existenciu  VN vedenia, umiestneného pozdĺžne severnej hranice pozemku a s tým spojené možné obmedzenia pri dostavbe rodinného domu a jeho príslušenstva - zásah ochranného pásma do pozemku.